Introducción

Muy buenas a todos.

Mi nombre es Marco Antonio Manzano, Mediador y Abogado, autor del blog Marcomediacion.es

En esta ocasión, colaborando con profesionales expertos en la materia como el equipo de 2×3.cl, vamos a tratar uno de los campos donde más afloran los conflictos en nuestro país:

Las relaciones entre arrendador y arrendatario y los famosos problemas de alquiler. ¿Te suenan verdad?

En este post vamos a repasar de forma breve:

• Cómo pueden encararse de una forma más efectiva los problemas de alquiler que surgen entre caseros e inquilinos y que se han visto agravados, debido a la crisis del coronavirus.

• Cómo la Mediación, y más aún, la mediación online puede jugar un papel esencial en estos conflictos entre arrendadores y arrendatarios, en esta época de incertidumbre para todos.

• Y también vamos a aportar una serie de consejos, enlaces para conocer las ayudas al alquiler y otros datos que esperemos que puedan servirte de ayuda si te encuentras en una situación complicada y tienes un problema en tu contrato de arrendamiento.

Ya seas casero o inquilino, esperemos que te sirva de ayuda, y si una vez que hayas leído este post te surgiera alguna duda más, no dudes en contactar directamente conmigo o escribirme a través de mi consultorio sobre Mediación y resolución de conflictos.

Problemas de alquiler con tu casero o inquilino

¿Qué tipo de conflictos de alquiler suelen darse entre los caseros y los inquilinos?

En este ámbito que vamos a tratar en el post de hoy, podemos apreciar infinidad de problemas que surgen por diferentes causas como las siguientes: La escasa relación que existe entre caseros e inquilinos, el desconocimiento de la ley o los famosos e ineficaces modelos de contratos de arrendamiento que firmamos para iniciar estos alquileres, entre otras muchas causas.

En esta época que nos está tocando vivir, son numerosos los conflictos de alquiler que surgen debido a la crisis del coronavirus, momentos de desconocimiento, de cambios, de incertidumbre que hace tomar decisiones precipitadas y da lugar a conflictos de todo tipo:

¿Qué hago con mi alquiler si ya no necesito seguir viviendo en este piso hasta el fin del contrato?

¿Puedo conseguir una rebaja de la cuantía durante estos meses?

Miles de problemáticas y preguntas que nos asaltan, y por ello, vamos a hacer un breve repaso de los conflictos más comunes que podemos encontrar en esta esfera y veremos la gran ventaja que reporta la posibilidad de llegar a acuerdos y tener una actitud abierta y dialogante.

– Problemas con la fianza del alquiler

– Morosidad: los impagos de la renta del alquiler

– Conflictos con el precio del alquiler del piso

– Problemas con los gastos del contrato de alquiler

– Disputas por cambios y/o reformas en la vivienda

– Conflictos por alquilar piso sin contrato de arrendamiento

– Problemas relacionados con alquiler vacacional o alquiler turístico

– Disputas por la duración del contrato de alquiler

– Problemas de alquiler con plataformas Airbnb, Spotahome…étc

– Conflictos que surgen a la hora de alquilar un garaje

Como podemos comprobar en los problemas que surgen en alquiler y que se han visto agravados por el Coronavirus, nos encontramos con una legislación que cambia constantemente, con un aumento del alquiler de viviendas en ciudades como Madrid y Salamanca, y aparte, el desarrollo de plataformas de alquiler turístico o vacacional como airbnb, provocan que los conflictos relacionados con el alquiler sean cada vez más usuales.

Según el último estudio publicado por el comparador Acierto.com el 40% de los arrendadores españoles ha tenido problemas con sus inquilinos y además, los datos de alquiler no paran de crecer en nuestro país a un ritmo vertiginoso.

Estas circunstancias que comentamos hacen crecer un caldo de cultivo idóneo para la aparición de conflictos que debemos aprender a manejar si no queremos encontrarnos con situaciones desagradables.

¿Dudas con tu contrato de arrendamiento?: Cómo resolver un problema de alquiler con Mediación

¿Cómo resolver un conflicto con un arrendador o un arrendatario?

Para muchos de estos conflictos que hemos comentado, la mejor opción indudablemente, es tratar de resolver las disputas directamente con la otra parte de forma dialogada, antes de acudir a la oficina de un abogado experto en la materia.

Como sabemos, en muchas ocasiones habrá que armarse de paciencia cuando debemos gestionar estos problemas de alquiler, ya que nos encontramos a la hora de negociar con personas difíciles, posturas muy radicales o incluso, situaciones que no logramos encontrar una explicación y nos parecen inconcebibles.

En estos casos, ese esencial recopilar toda la información posible sobre el asunto, preguntar a nuestro entorno sobre cómo resolver el conflicto, pedir información en oficinas públicas de asesoramiento o directamente en internet en diferentes páginas que puedan aportarnos seguridad, no solo quedarnos con una, y poder conseguir información fiable antes de tomar decisiones precipitadas.

Una vez tengamos toda la información disponible, un punto importante será preparar la negociación, ya que te ayudará mucho a encarar la situación de una forma constructiva. Para ello, puedes echar un vistazo a este breve post sobre cómo preparar una negociación y ver unos pequeños consejos que pueden ayudarte mucho.

¿Qué hacemos si la otra parte no quiere sentarse a hablar o resulta imposible negociar?

Si una vez analizada la situación vemos que esto resulta imposible y las relaciones son tan tensas que no parece posible concertar una reunión o no logras llegar a un acuerdo adecuado para ti, considerar la mediación de un tercero neutral puede ser una vía muy interesante para resolver la situación.

La mediación aporta una serie de cuantiosas ventajas, que hemos podido comprobar en otros artículos, como puede ser flexibilidad y la agilidad de los procesos, ya que podemos resolver los problemas de forma muy rápida y adaptándose a nuestras circunstancias.

Además, todo lo que se habla durante el proceso será confidencial, también nos ayuda a mantener las relaciones entre las partes y algo muy importante, es una apuesta por nuestra paz interior y nuestra energía, ya que los conflictos judiciales sabemos todos las consecuencias negativas que acarrean a nivel económico y emocional, ya que acaban afectándonos en nuestro día a día.

Mira este breve artículo sobre las razones para no acudir a juicio y apostar por Mediación a la hora de solventar estos problemas de alquiler entre arrendadores y arrendatarios y podrás comprobar el valor añadido que esta novedosa vía.

La Mediación en los problemas de alquiler entre casero e inquilino ¿Cómo funciona ?

La mediación en problemas entre caseros e inquilinos es una vía muy adecuada para la búsqueda de soluciones y goza de una gran flexibilidad que permite adaptarse a cada parte y a cada conflicto que surge en esta esfera.

Lo más probable es que el mediador proponga que ambas partes se sienten a hablar y, por lo general, se inicia una sesión informativa para que puedan conocer cómo se va a proceder, los principios de la mediación, la validez del acuerdo de mediación…étc

Sencillamente, es hablar con ayuda de un profesional que facilita a las partes un espacio idóneo y las herramientas de comunicación necesarias para que discutan todos los temas que consideran importantes, incluso los emocionales que pueden afectar al conflicto.

Este proceso trata de airear toda la disputa y suele enfriar a las personas considerablemente, por lo que puede sentar las bases para un compromiso bastante rápido y fiable, ya que es algo que van a acordar las partes y no viene impuesto por un juez o por el propio mediador que es imparcial y neutral en el conflicto. No puede proponer soluciones ni intentar favorecer a una u otra parte.

El mediador buscará incentivar la comunicación efectiva, buscará que las partes se sientan cómodas y que sientan que el conflicto puede resolverse si ambos ponen de su parte desde un clima de cooperación. ¿Quieres conocer cuál es el trabajo del mediador con más detalle?

Este profesional, además intentará que las partes puedan ver el conflicto desde el otro punto de vista y escuchen los aspectos más importantes de la otra parte con atención, poniendo en juego la escucha activa.

El mediador tratará de buscar los intereses de las partes y no las posiciones o discursos que tenemos preconcebidos y que generan mayores problemas. Para que lo veamos más claro, pondré el siguiente ejemplo que puede servir de ayuda:

Supongamos que ambas partes están discutiendo porque el arrendador ha amenazado con dejar de pagar la renta debido a un defecto grave en las instalaciones, como un calentador dañado.

En un proceso judicial ordinario, este tema sería el único tema considerado. Por el contrario, en el proceso de mediación más flexible puede salir a la luz que una parte importante de su queja es que el arrendador ha tardado en hacer todo tipo de reparaciones, y el problema del calentador es simplemente la gota que colmó el vaso.

Sin embargo, el arrendatario no es el único que tendrá la oportunidad de discutir otros problemas. El arrendador podría estar molesto porque los hijos del inquilino corren mucho y arruinan el jardín, o que esté cansado de recibir llamadas de la policía alegando quejas de ruido presentadas por los vecinos.

Una vez que todo esto esté sobre la mesa y el mediador ha identificado los intereses reales de las partes, una solución de compromiso puede salir fácilmente:

El arrendador puede aceptar proporcionar una mejor supervisión de sus hijos y evitar fiestas excesivamente ruidosas a cambio de que el arrendatario arregle el calentador y haga otras reparaciones rápidamente. En definitiva, pueden alcanzar los acuerdos que realmente satisfagan sus intereses, gracias a la flexibilidad que aporta la mediación, gozando de otras ventajas que hemos comentado anteriormente.

Es un ejemplo simple pero que ayuda a ilustrar la cuestión que nos encontramos en la mayoría de los conflictos, que siempre hay algo más debajo de nuestro principal reclamo (en el ejemplo el calentador dañado), y que gracias a la comunicación y vías basadas en la comunicación como la mediación podemos lograr encontrar puntos de acuerdo común, aunque inicialmente parezca complicado.

¿Cómo puede ayudarte un mediador especialista en conflictos de alquiler?

Es importante destacar que el proceso de mediación es voluntario y que no se puede obligar al casero o inquilino a asistir a este proceso sin su aprobación. Incluso, si se inicia el proceso de mediación, cualquiera de las partes puede dejar de asistir a las reuniones de mediación, ya que tampoco es obligatorio continuar.

Existen distintas especializaciones de los mediadores, así que asegúrate de encontrar alguno que tenga experiencia y se especialice en el aspecto que necesites. Para buscar los servicios de un mediador puedes encontrar algunos a través del Registro de Mediadores e Instituciones de Mediación a través del sitio web del Ministerio de Justicia de España o buscar algún mediador profesional privado que te pueda aportar seguridad y garantías.

Recuerda que un mediador no representa a ninguna parte, sino que es una figura completamente neutral e imparcial que dirigirá el proceso de mediación, ayudando a tener una buena comunicación e impulsar este proceso de buscar una solución.

¿Problemas con tu casero? Consejos sobre cómo resolver este tipo de disputas.

• Piensa exactamente lo que quieres que suceda.

Haz un análisis de la situación y busca realmente tus intereses de forma calmada. Plantéate cuestiones como las siguientes:

¿Quieres quedarte o salir de tu contrato de arrendamiento?

¿El tema únicamente es económico?

¿No me gusta como me está tratando?

¿Te sentirás satisfecho con una disculpa sincera o compromiso a mejorar? ¿Puedes confiar en que el arrendador cumplirá sus promesas?

¿Hasta dónde estás dispuesto a comprometerte?

Si llevas realizado ese breve análisis podrás afrontar con más garantías la reunión, no aceptarás cosas que no tienes previstas y jugarás con más argumentos a tu favor.

• Pide una reunión para discutir el problema.

Organiza un momento de reunión y lugar tranquilos, preferiblemente en un lugar neutral, donde puedas expresar tus preocupaciones, aclarar malentendidos y llegar a un posible entendimiento.

Deja que el propietario explique su versión. Deberás ser hábil con la escucha activa, una de las herramientas más importantes del mediador, y no tratar de imponer tu punto de vista aunque lo veas claro.

Una vez que el arrendador comience a hablar, escúchale atentamente y no lo interrumpas, incluso si algunos puntos no son ciertos o algunas opiniones van con la intención de echarte cosas en cara. Entrar en ese juego solo te valdrá para empeorar la situación.

Dejar que ponga su versión sobre la mesa sin interrupciones por tu parte le hará ver que estás dispuesto a ponerte en su lugar, un primer paso esencial para una eventual comprensión y que él pueda hacer lo mismo.

Si escuchas con atención, lograrás tener gran parte de la información lo que te ayudará en tu objetivo de conseguir una solución eficaz. Cuanta más información, mejores decisiones.

• Haz saber que comprendes y respetas los puntos clave del arrendador.

Incluso si estás muy en desacuerdo con la posición de tu arrendador, suele ser una buena idea reiterar tus preocupaciones con la mayor precisión posible. Esto debería evitar que el arrendador repita sin cesar el mismo punto. Para esto, es clave gestionar la comunicación no verbal. Únicamente haz preguntas para entender las razones por las que ha llegado a ese posicionamiento.

Haz que se sienta escuchado y que te interesas por ver la situación desde su punto de vista, aunque estés en desacuerdo. Esto ayudará mucho a calmar los ánimos y crearas un ambiente idóneo para la consecución de acuerdos.

• Evita los ataques personales.

Incluso si es cierto, sugerir que el arrendador es una mala persona o se está aprovechando a expensas de los inquilinos solo aumentará el nivel de hostilidad y dificultará la solución. Igualmente importante, generalmente es mejor mantener la calma y no reaccionar impulsiva o emocionalmente ante las declaraciones erróneas de tu arrendador.

Algo que resulta complicado, pero para ello, no hay mejor remedio que conocernos, saber cómo actuamos en situaciones de este tipo y anticiparnos. Si vemos que la otra parte, actúa de esta forma y nos echa cosas en cara, podemos actuar diciendo que estamos dispuesto a buscar una solución siempre que se guarde el respeto entre las partes o que necesitas hacer un parón en la reunión.

• Sé cortés, pero no débil.

Si la ley está de tu lado o si tienes versiones de otros inquilinos igual que la tuya, hazle saber al arrendador que tus argumentos son muy sólidos y tienen respaldo legal.

Deja claro que prefieres negociar un acuerdo, pero, si se diera el caso, tienes lo recursos y las evidencias para demandar y lograr satisfacer tu interés en vía judicial aunque lo tenga que decidir un juez.

Si el problema se refiere al incumplimiento por parte del arrendador de alguna ley o código, considera tener a mano la ley que puedes mostrarle para que pueda verlo e intentar buscar soluciones.

• Enfatiza la solución de problemas.

Intenta estructurar la negociación como un intento mutuo de resolver un problema que os afecta a ambas partes. Por ejemplo, si te quejas acerca de la política del arrendador de entrar en el apartamento para hacer reparaciones sin previo aviso, busca soluciones que reconocen los intereses de ambas partes como, por ejemplo, la comprensión de que es necesario (y deseable) efectuar reparaciones pero que la mayoría pueden ser solicitadas con previo aviso.

• Ponte en el lugar del arrendador.

¿Cómo te gustaría trabajar con inquilinos infelices si se invirtieran los roles? Tu respuesta puede ser algo así como: “me gustaría sentir que he ganado”. Como resultado, esta es una gran idea: los mejores acuerdos suelen ser aquellos en los que ambas partes sienten que han ganado o al menos que no han renunciado a nada fundamental

• Si llegas a un acuerdo con el casero, puedes redactarlo y proceder a su firma.

Puedes ofrecerte como voluntario para preparar el primer borrador. Si aceptas pagarle al arrendador una cantidad de dinero como parte del acuerdo, deja claro que el pago satisface completamente el reclamo del arrendador e igualmente, si el pago es al contrario.

¿Problemas con tus inquilinos? Consejos para resolver disputas con tus inquilinos

• Evita disputas al conocer la ley.

La mejor manera de resolver disputas es evitándolas incluso antes de que comiencen. Muchos problemas surgen porque una de las partes no sabe que ha incumplido el contrato de arrendamiento o no conoce sus derechos según la ley. Tomarte el tiempo para aprender la ley, introducir cláusulas que eviten estos conflictos y mantenerte actualizado sobre los cambios en las leyes de vivienda, te ayudará a evitar disputas y te convertirá en un mejor arrendador.

• Mantén la calma.

Cuando surja una situación de este tipo nunca pierdas los estribos, incluso si tu inquilino lo hace. Trata de mantenerte lo más calmado que puedas y haz todo lo posible para solucionar la situación. Si tienes dificultades, o si tu inquilino no está cooperando, es posible que debas buscar ayuda con un abogado experto en contratos de arrendamiento. Sin embargo, al mantener la calma, te estás representando a ti mismo de la mejor manera posible.

• Apuesta por el diálogo.

Muchos problemas con los inquilinos pueden resolverse si el problema se discute a fondo por ambas partes. No dejes que tu temperamento se encienda, incluso si estás justificadamente enfadado. Puede haber una respuesta honesta a un problema, y ambos pueden estar exagerando. Trabajar entre las dos partes es casi siempre más barato y fácil a largo plazo

• Reúnete en persona.

Si solo has intercambiado palabras de enfado con tu inquilino por teléfono o por correo electrónico, una reunión en persona puede ayudar. Haz la reunión en territorio neutral, donde ambos se sentirán seguros.

• Busca un mediador profesional para tu problema de alquiler

Si has intentado sin éxito resolver la disputa, un mediador profesional puede ayudarte, ellos están capacitados para lidiar con situaciones que pueden surgir de los conflictos de alquiler.

También puede ayudarte meter en tu contratos de arrendamiento o alquiler, cláusulas de resolución de conflictos en las que las partes se comprometen a mediar en el conflicto y buscar una solución pactada antes de acudir a la vía judicial.

• Documenta todo.

La documentación y las pruebas son tu mejor defensa. Si tu inquilino ha incumplido reiteradamente las reglas de tu contrato de arrendamiento, o si ha presentado demandas irrazonables, tu documentación puede ayudar a probar tu caso. Debes mantener un archivo de cada inquilino y registra todo lo que sucede. Presentar esta documentación a tu inquilino puede incluso disuadirlo de iniciar una demanda.

¿Qué más opciones tenemos si la mediación no resuelve nuestro conflicto de alquiler?

No ha sido posible un acuerdo: Necesito un abogado experto en alquiler y contratos de arrendamiento.

Dicho esto, hay situaciones en las que la negociación o mediación no son la vía más idónea. Por ejemplo, si vemos que la otra parte no atiende a razones, que nos sentimos incómodos o presionados por la otra parte o incluso, si nos está amenazando con un proceso judicial, la mejor opción en este caso es consultar con un abogado experto en la materia que nos aporte confianza y tranquilidad.

• Deja que los abogados te asesoren y busquen la solución más óptima.

Muchos casos pueden resolverse antes de ir a la parte judicial, una vez que los abogados están involucrados. Si tú y tu inquilino estáis representados por abogados, es posible que puedan ayudarte a resolver el caso fuera de los tribunales. Confía en su saber hacer y busca abogados que apuesten por los acuerdos.

• Acudir a la vía judicial.

Si has agotado todas las demás vías es posible que debas llevar a tu inquilino a un tribunal. Las acciones de tu inquilino determinarán la forma en que se debe juzgar el caso así que asegúrate de que tu abogado tenga experiencia en este ámbito y que sea capaz de dirigir el caso con éxito. Debes estar preparado para proporcionar toda la documentación necesaria de lo que ha sucedido y nunca cerrar la puerta a un posible acuerdo de última hora.

También contar con la ayuda de un abogado profesional te hará contar con más seguridad y te ayudará a negociar si no puedes encauzar la situación. Si tuvieras alguna duda sobre tu situación actual en el alquiler o para aclarar cualquier cuestión sobre tu contrato de arrendamiento, no dudes en contactar conmigo.

Con eso finalizamos el post de hoy, en colaboración con el portal 2×3.cl, y esperamos que haya podido aportar un poco de luz en esta problemática y se haya podido apreciar la importancia de tratar siempre de buscar soluciones basadas en el diálogo. Ya que como dice el refrán: Es mejor un mal acuerdo que un buen pleito.

Muchas gracias, hasta la próxima!

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